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- Calculadora online de hipotecas Athena

Gastos
-La Tasación
-La Notaría                                                              
-El Registro de la Propiedad
-La Gestoría
-Tablas aproximativas al importe de los Gastos No Bancarios: Gastos compraventa Vivienda Usada
-Bases para la Desgravación: Adquisición, construcción, rehabilitación y ampliación vivienda habitual
-Tablas aproximativas al importe de los Gastos No Bancarios: Gastos constitución hipoteca.

Fiscalidad
-Impuestos que gravan la Compraventa de una Vivienda: Adquisición de Vivienda Usada.
-Bases para la Desgravación: Adquisición, construcción, rehabilitación y ampliación vivienda habitual
-Bases para la Desgravación: La Cuenta Ahorro Vivienda.
-Bases para la Desgravación: Aspectos que no constituyen inversión

Preguntas Frecuentes
-¿Tipo Fijo o Variable?
-¿Cómo determinar el Plazo de Amortización?
-¿Qué importe puedo solicitar?
-¿Subrogación o Hipoteca Nueva?
-¿Que información puedo pedir a una Entidad?
-Documentación Necesaria
-¿Qué Significa Euribor?

Glosario

Gastos

-La Tasación

La tasación es la valoración de la vivienda ofrecido en garantía por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley. Generalmente será un arquitecto o arquitecto técnico, y pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes, que están inscritas en el Ministerio de la Vivienda.

El importe resultante de la tasación es el que tomará la entidad bancaria para calcular el importe máximo de préstamo hipotecario al que podemos optar, aunque algunas entidades toman como referencia el valor de la compraventa, en el caso de que éste sea menor que el de tasación.

El coste dependerá de la entidad, pudiendo oscilar entre 25.000 y 35.000 pesetas para una vivienda unifamiliar.

-La Notaría

Una hipoteca se formaliza mediante escritura pública, la cual se efectúa ante Notario. Los notarios tienen marcados por ley sus honorarios, a los que se denomina como aranceles.
Esta escritura pública de hipoteca, para que tenga toda su eficacia, debe ser presentada e inscrita en el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el bien a hipotecar. Los honorarios del Registro de la Propiedad también están marcados por ley.

Los gastos de notario y registro afectan dos veces al préstamo hipotecario: a la formalización para la constitución de la hipoteca y a su cancelación, pues la carta de pago del banco también se efectúa mediante escritura pública que tiene que ser inscrita en Registro para que desaparezca del mismo la hipoteca que pesa sobre nuestro bien.

También se devengan unos pequeñas gastos por la obtención de "Notas simples del Registro de la Propiedad", que son solicitadas por la entidad bancaria o por el comprador para ver si el bien ofrecido en garantía está libre de cargas y gravámenes. Su coste no debería ser superior a 3.000 pesetas.

-El Registro de la Propiedad

Organismo público, dependiente del Ministerio de Justicia, que se encarga de llevar un registro de todas las propiedad inmobiliarias del país y los bienes y derechos inherentes a las mismas, tanto rústicas como urbanas.
En sus dependencias y ordenados en libros, constan todas las fincas del país así como la titularidad o pertenencia de las mismas.
Por tanto, se inscribirán en el Registro las escrituras de compra y venta, particiones de herencia (implican propiedad), las hipotecas (derecho de hipoteca), los derechos de servidumbre, usufructo, nuda propiedad, los embargos, etc.
El Registro de la Propiedad es el organismo al que primero deberemos acudir para saber si la vivienda que queremos comprar tiene alguna carga o gravamen, y el documento más sencillo que expiden para esta información es la Nota Simple, a la que hemos hecho referencia en el apartado anterior.

Si queremos información más precisa deberemos solicitar un Certificación al Registrador de la Propiedad, aunque generalmente no es necesario. Los honorarios del Registrador, al igual que los del Notario, son conocidos como aranceles.

Resulta importante señalar que será la entidad financiera la que efectúe estos trámites por nosotros al contratar una hipoteca.

-La Gestoría
Los gastos de gestoría son los derivados de la tramitación de las escrituras, tanto de compraventa, como de hipoteca, cancelación, subrogación, etc., tramitación que incluye tanto la presentación y retirada del Registro de la Propiedad, como de la preparación de la liquidación del Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales en caso de compraventa o el de Actos Jurídicos Documentados en caso de hipoteca.
Esta gestión la solía efectuar el mismo Notario, por eso en las tablas de gastos está incluido como gestión (sin especificar si corresponden a gestoría o a notario), aunque cada vez más las entidades financieras confían estos servicios a gestorías externas, cuya principal ventaja es que tienen un seguro de responsabilidad civil que cubre los posibles errores que tengan en el manejo de las escrituras.

También se encarga la gestoría de la tramitación del cambio de nombre del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles cuando existe compraventa, o del impuesto sobre Bienes de Naturaleza Rústica (sí fuera el caso).

-Tablas aproximativas al importe de los Gastos No Bancarios: Gastos compraventa Vivienda Usada

Se considera vivienda usada toda aquella que adquirimos de segunda mano, es decir, aquellas viviendas en las que, entre el constructor o promotor y nosotros (parte compradora) existe al menos un propietario anterior (independientemente de que la vivienda haya sido habitada anteriormente o no).
En este caso no hay que atender el pago del IVA, si bien deberemos pagar el 7% correspondiente al Impuestos de Transmisiones Patrimoniales. Todos estos gastos son orientativos

Fiscalidad                                     

-Impuestos que gravan la Compraventa de una Vivienda: Adquisición de Vivienda Usada.

En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata de viviendas usadas o de segunda mano, deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6% sobre el valor real de la adquisición (7% en Aragón, Baleares, Cataluña, Galicia, Madrid y Murcia), que en principio es el valor declarado en la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública.
En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, se giran liquidaciones complementarias, y eventualmente, para el caso de que la diferencia exceda ciertos porcentajes, se imponen sanciones que pueden llegar a ser graves.

La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado las mismas vías antes señaladas.

-Bases para la Desgravación: La Cuenta Ahorro Vivienda.

Podrá desgravar el 15% de las cantidades depositadas durante el ejercicio en la cuenta de ahorro vivienda, con una aportación anual máxima de 1.500.000 pesetas (9.015 €) por contribuyente

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-Bases para la Desgravación: Adquisición, construcción, rehabilitación y ampliación vivienda habitual

Ante todo hemos de destacar un hecho fundamental: la vivienda objeto de la desgravación debe constituir nuestra vivienda habitual.

Podemos desgravar las cantidades satisfechas para la adquisición, construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos que hayan corrido por cuenta del comprador y, en el caso de la financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma, con un máximo 1.500.000 pesetas (9.015 €) por contribuyente.

O sea que se pueden desgravar:
- Plano de la obra en caso de autopromoción o ampliación.
- Permiso de obras en caso de autopromoción o ampliación.
- Gastos de escritura de compraventa (incluido impuestos y registro propiedad).
- Gastos escritura de préstamo hipotecario.
- Comisiones de apertura y estudio de la entidad bancaria.
- Importe total de las cuotas satisfechas durante el ejercicio para la amortización del préstamo hipotecario.
- Gastos formalización contratos.

El porcentaje general para la desgravación es del 15% sobre las cantidades invertidas en la adquisición de la vivienda. No obstante y dependiendo de diversos supuestos (como es la financiación de la adquisición de la vivienda mediante préstamos), este porcentaje se ve incrementado como podemos apreciar en el cuadro que exponemos a continuación:

Podemos aplicar tipos del 20% ó 25% cuando se solicita financiación por importe igual o superior al 50 % del valor total de la inversión en vivienda, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

- Que la financiación se realice a través de una entidad de crédito (banco, caja, etc.), de una entidad aseguradora o mediante préstamos concedidos por la empresa a sus empleados. También puede efectuar la financiación mediante préstamos de familiares pero tenga en cuenta que tendrá que documentarlos mediante contrato privado, y tendrá que efectuar la retención correspondiente en concepto de IRPF de los intereses que pague así como efectuar el ingreso del importe de la retención en Hacienda con carácter trimestral.
- Que durante los tres primeros años de préstamo no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40 % del importe total solicitado. O sea que si realiza amortizaciones anticipadas durante los tres primeros años debe vigilar que la suma de las mismas, unidas a las amortizaciones normales (las del recibo mensual), no superen el 40% del importe solicitado de préstamo. Teniendo en cuenta el hecho citado, si realizamos un préstamo hipotecario a plazo, por ejemplo, de cuatro años para la adquisición de vivienda, durante los tres primeros años se amortizará más del 40 por ciento del total del préstamo, con lo que perderíamos el derecho a desgravación.


-Bases para la Desgravación: Aspectos que no constituyen inversión en vivienda habitual

No se considera inversión en vivienda habitual:

- Los gastos de conservación y reparación.
- Las mejoras.

La adquisición de plazas de garaje, jardines, parques e instalaciones deportivas y en general, cualquier anexo u otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran de forma independiente de ésta. Hemos de señalar que, en caso de adquirirse junto con la vivienda, sí que darían lugar a deducción (las plazas de garaje adquiridas junto con la vivienda, en el mismo acto aunque sean fincas distintas, con un máximo de dos sí que se consideran adquisición de vivienda habitual).

Preguntas Frecuentes                           

-¿Tipo Fijo o Variable?

Una primeras cuestiones a la que hemos de dar respuesta a la hora de plantearnos la solicitud de una hipoteca está en elegir qué modalidad de tipo de interés nos aplicará la entidad financiera.
Esta decisión es en el fondo una apuesta por la evolución del precio del dinero en el mercado, la cual depende de una gran cantidad de factores (políticos, económicos...), muchos de los cuales no pueden ser previstos, de ahí que la decisión final venga determinada por el carácter del solicitante así como por las posibilidades económicas del mismo.

1. Préstamo hipotecario a tipo de interés fijo:

Este tipo de préstamos mantienen de forma constante el tipo de interés que nos aplican a lo largo de toda la vida del préstamo, por lo que la cuota mensual que hemos de atender se mantendrá invariable.

Ventajas:

- Conocemos en todo momento la cantidad que vamos a pagar (mensualmente, trimestralmente...), lo cual nos permite una mejor planificación económica.
- Las subidas de los tipos de interés en el mercado no nos afectarán en la cantidad a pagar por la hipoteca.

Inconvenientes:

- No nos beneficiaremos de las bajadas de los tipos de interés, por lo que estaremos pagando un precio superior al del mercado.
- Las comisiones de cancelación de este tipo de préstamos suelen ser superiores a los de tipo variable.
- El hecho de asumir una operación sobre la que no pueden repercutirse las variaciones de tipos de interés obliga a las entidades financieras a limitar los plazos máximos de amortización de estos préstamos (en torno a los 15 años), lo que exige disponer de una capacidad de pago holgada por parte del solicitante.

2. Préstamo hipotecario a tipo de interés variable:

Es aquel préstamo en el que el tipo de interés que nos aplican varía en el tiempo conforme a la variación de los tipos de interés en el mercado.
La revisión o modificación periódica del tipo de interés a aplicar dependerá del préstamo hipotecario contratado, siendo normal que esta revisión se produzca cada 6 o 12 meses.
Normalmente este tipo de préstamos presentan un tipo de interés fijo o inicial para los 6 ó 12 primeros meses, transcurridos los cuales se procede a la primera revisión del tipo.

¿En función de qué oscila un tipo variable?

La ley determina que debemos tomar una referencia, para lo que exiten las referencias oficiales y recomendadas para préstamos hipotecarios publicados por el Banco de España, a esa referencia se le sumará un diferencial o margen.

El tipo de interés de referencia más común es el Euribor, si bien legalmente existen otros tipos de interés a los cuales podemos referenciar un préstamo hipotecario (TRH en le caso de las Cajas de Ahorro...).

Una variación dentro de los préstamos a tipo de interés variable es lo que se denomina como tipos mixtos. En la práctica, un tipo mixto no es sino un tipo de interés variable en el que el plazo del tipo de interés inicial o de salida es superior a los 12 meses. Transcurrido este plazo su comportamiento será igual al de cualquier préstamo hipotecario a tipo variable.

Ventajas:

- Adaptaremos en todo momento el tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca a la evolución del precio del dinero en el mercado.
Cuanto más corto sea el plazo de revisión, antes se producirá este ajuste (lo cual es muy positivo en tendencias bajistas de los tipos de interés pero, evidentemente, será negativo para nuestro bolsillo cuando la tendencia de los tipos sea al alza).
- Las comisiones de este tipo de operaciones son sensiblemente inferiores a las que nos cobran por operaciones a tipo fijo.
- La adecuación de los tipos de interés a la evolución del mercado permite a las entidades financiares ofrecer plazos de amortización superiores (25 años, 30 años, llegando algunas entidades hasta los 35 ó 40 años en función de la edad de los solicitantes).

Inconvenientes:

La gran desventaja de este tipo de operaciones viene dada por el hecho de que estaremos sujetos a las oscilaciones derivadas del mercado y, por tanto, la cuota periódica que hemos de pagar variará cada vez que cambie el tipo de interés.

-¿Cómo determinar el Plazo de Amortización?

Una vez nos hemos decidido el tipo de interés (fijo o variable) al que queremos nuestra hipoteca, tendremos que determinar el plazo de amortización de la misma.
Existen dos premisas que hemos de tener muy en cuenta llegado este momento:

1) A mayor plazo de amortización, más intereses pagaremos por nuestra hipoteca.
2) A mayor plazo de amortización, menor será la cuota periódica que debemos asumir.

Así mismo hemos de tener en cuenta que los plazos máximos de amortización varían conforme al tipo de interés (las operaciones a tipo fijo presentan plazos máximos de amortización más cortos que las de tipo variable) y también por el hecho de que no todas las entidades financieras ofertan los mismos plazos (en general el plazo máximo de amortización se sitúa entre 25 y 30 años, sí bien algunas entidades lo limitan a 20 años).

A la hora de seleccionar el plazo de amortización de una hipoteca el criterio general suele ser el determinar aquel plazo que nos permita asumir el pago de la cuota periódica del préstamo comprometiendo adecuadamente nuestra capacidad económica. Es decir, mayoritariamente determinamos el plazo de la hipoteca en función de nuestros ingresos y necesidades, de forma que la cuota periódica resultante sea asumible.
Por su parte, las entidades financieras suelen mantener el criterio de que las cuotas mensuales no superen el 35 ó 40% de los ingresos netos del solicitante el préstamo, para evitar el riesgo de impagos.

-¿Qué importe puedo solicitar?

En la oferta hipotecaria actual, algunas entidades bajo determinadas condiciones están ofreciendo financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda a adquirir, si bien el criterio general y determinadas disposiciones legales establecen un porcentaje máximo de financiación del 80% del valor de la vivienda, utilizándose para la aplicación de este baremo, como norma general, el valor de tasación de la vivienda.

El hecho de financiar en torno al 80% del valor de la vivienda tiene una implicación directa para el solicitante: deberá aportar una cantidad a la compraventa (en torno al 20% del valor de la misma), a lo que debemos añadir los gastos que recaen sobre la parte compradora, los cuales, de forma estimativa, podemos cifrar en torno al 10% del citado valor de compraventa.

Así mismo, el importe de hipoteca solicitado junto con el tipo de interés y el plazo de amortización determinarán la cuota o pago periódico. Como bien hemos señalado en el apartado relativo a la selección del plazo de amortización, las entidades financieras para evitar el riesgo de impago suelen mantener el criterio de que la cuota del préstamo hipotecario no suponga más del 35/40% de los ingresos netos de los solicitantes, criterio que también deberemos tener presente a la hora de determinar el importe a solicitar

-¿Subrogación o Hipoteca Nueva?

Para tener claros estos conceptos vamos a partir de cuál es su situación:

a) Va a adquirir una vivienda y necesita financiación:

- Si usted adquiere una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, existe una gran posibilidad de que la misma se encuentra gravada con una hipoteca en una entidad financiera, por lo que le recomendamos proceda a informarse sobre la posibilidad de subrogarse en la citada hipoteca, lo cual resulta más barato a nivel de gastos pero tiene el inconveniente de que deberá disponer del dinero restante entre la cantidad pactada en el precio de compraventa y el importe pendiente de hipoteca.

- Si no existe hipoteca en la que subrogarse o bien no puede/quiere acceder a la subrogación del préstamo (bien porque no lo permite la entidad financiera o bien porque considera que las condiciones del mismo no son nada ventajosas respecto a lo que puede encontrar en el mercado), en este caso tendrá que solicitar una hipoteca nueva para adquirir la vivienda..

b) Tiene una vivienda para cuya compra solicitó una hipoteca y ahora quiere mejorar las condiciones de la misma:

- Solicita una Novación del préstamo.

Novación es el proceso por el cual la entidad financiera procede a modificar las condiciones de un préstamo hipotecario de acuerdo con los titulares del mismo.
En un principio no existe ninguna obligación por parte de la entidad a atender nuestra demanda, por lo que las posibilidades de que acceda a la misma vendrán dadas por nuestro perfil como clientes.

Existe la posibilidad de realizar novación sobre el tipo de interés aplicado (normalmente se realiza a petición de los titulares para mejorar el tipo de interés que vienen atendiendo al haber quedado desfasado respecto a las condiciones del mercado), sobre el importe pendiente (en caso de que necesite disponer de más dinero), sobre el plazo de amortización (tanto para alargarlo como para recortar el mismo) e incluso sobre los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación...).

La novación del préstamo hipotecario es la solución más ventajosa ya que los gastos son mínimos. De hecho, si se trata simplemente de reducir el interés fijo o de disminuir el diferencial del interés variable ni siquiera es imprescindible la escritura pública, bastando un simple escrito del Banco firmado por persona competente. Si la novación consiste en un cambio de tipo de interés al pasarse de fijo a variable, o viceversa, o por cambiarse el tipo de referencia es necesario el otorgamiento de una escritura de novación cuyos gastos son mínimos ya que los honorarios notariales no pasarán de quince mil pesetas y los registrales serán inferiores a cinco mil pesetas.
Estos serán los únicos gastos, ya que no se paga ningún impuesto.

- Si no es posible acceder a una novación del préstamo, lo normal es que solicite la Subrogación del mismo en otra entidad financiera que mejore las condiciones actuales.

Subrogación es el proceso por el cual cambiaremos de entidad financiera nuestro préstamo hipotecario con el fin de obtener una mejora en las condiciones del tipo de interés que nos aplican en el mismo. Por Ley, en una subrogación sólo se podrá modificar el tipo de interés aplicable, manteniendo constantes las restantes condiciones de nuestra hipoteca (capital pendiente, plazo de amortización, intervinientes...).

Los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva.

El coste de la operación viene determinado fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca. A este importe tendremos que sumarle los gastos correspondientes a Notaría, Registro y Gestoría, los cuales resultan sensiblemente inferiores a los originados en una hipoteca nueva.

En caso de que además del tipo de interés quisiéramos modificar alguna de las restantes variables del préstamo (aumentar el capital pendiente para así asumir los gastos, aumentar el plazo de amortización para tener una cuota inferior etc...), es decir, si además queremos realizar una novación del préstamo, deberemos pactar de antemano este hecho con la nueva entidad financiera con el fin de proceder a realizar el mismo una vez se haya subrogado la hipoteca.

-¿Que información puedo pedir a una Entidad?

En general, las entidades están predispuestas a darnos una información total sobre las condiciones y características de sus préstamos hipotecarios.

Lógicamente, el principal criterio de búsqueda para nuestra hipoteca va a ser el tipo de interés, si bien tendremos que tener presentes otros aspectos tales como el importe de las comisiones del préstamo (apertura, amortización parcial, cancelación anticipada, subrogación...etc.), el plazo de revisión del tipo de interés (si se trata de una operación a tipo de interés variable), el plazo máximo de amortización al que puedo acceder, la existencia de requisitos de vinculación para la formalización del préstamo (es normal que las entidades obliguen a la contratación de determinados productos financieros a los solicitantes de una hipoteca)...etc.

De todos modos, la Orden de Transparencia de Condiciones Financieras de Préstamos Hipotecarios, garantiza una información homogénea y detallada sobre los aspectos esenciales de las hipotecas.

-Documentación Necesaria

DOCUMENTACIÓN:

- D.N.I. de los solicitantes / Permiso de residencia si es extranjero.
- Informe de vida laboral.
- Contrato de Trabajo.
- 3 últimas nóminas.
- Declaración de la renta / En caso de no hacerla certificado de hacienda.
- En su caso, certificado de otros ingresos extras.
- En su caso, contrato de alquiler y los últimos tres recibos.
- Movimientos bancarios que puedan demostrar cierta solvencia.
- Autorización de la CIRBE con la firma original (Autorización para solicitar información a la Central de Riesgos del Banco de España (CIRBE), de todos los participantes en la solicitud de préstamo hipotecario.)
- Contrato de compra-venta, señal o arras, en su caso.
- Certificación de Cargas emitidas por el Registro de la Propiedad.
- En su caso, cedula de calificación de las vpo.

DOCUMENTACIÓN AUTÓNOMOS:

- D.N.I./Tarjeta de residencia.
- Alta de IAE.
- Alta de autónomos.
- Tres últimas declaraciones de IVA.
- Tres últimas declaraciones de pagos fraccionados.
- Movimientos bancarios.
- Declaración de la renta.
- Alta en Licencia Fiscal.
- Facturas que puedan demostrar sus ingresos.
- Vida laboral.
- Contrato de compra-venta, señal o arras, en su caso.
- Certificación de Cargas emitidas por el Registro de la Propiedad.
- En su caso, cedula de calificación de las vpo.

DOCUMENTACIÓN EMPRESAS:

- C.I.F.
- Escritura de Constitución, ampliación de capital, otras modificaciones.
- Escritura de Poderes.
- Balance Interno.
- Balance Registro Mercantil.
- Impuesto de Sociedades.
- Declaraciones de I.V.A.
- D.N.I. de los socios o administradores.
- Habitualmente, referencia de algunos proveedores / clientes.
- Detalles de entidades bancarias con las que opera.
- Últimos recibos de préstamos vigentes

-¿Qué Significa Euribor?

Índices Oficiales

Son aquellos que publica mensualmente el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado, para los préstamos hipotecarios a tipo variable destinados a la adquisición de vivienda.

Mibor 1 año: vulgarmente se podría decir que el MIBOR es como el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero entre sí en el mercado intercambiario de Madrid. Por ello, es natural que se añada un diferencial al MIBOR, dado que en él radica la ganancia del banco. Este tipo ha dejado de tener la consideración de tipo de referencia oficial del mercado hipotecario para las operaciones formalizadas después del 1 de enero de 2000 (Orden de 1 de diciembre de 1999, BOE de 4 de diciembre).

Euribor 1 año: Se elabora de igual forma que el Mibor, pero en referencia a las operaciones realizadas entre los principales bancos europeos (con orientación internacional), entre ellos los españoles BBVA, Caja Postal y Banco Hipotecario S.A. Media simple de los tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de 1 año, en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria, entre las 64 entidades financieras con mayor nivel de negocio.

IRPH de Bancos: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.

IRPH de Cajas: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las Cajas.

IRPH del Conjunto de Entidades: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de entidades de crédito.

CECA: es la media de los tipos aplicados a préstamos personales entre 1-3 años y de los préstamos hipotecarios a más de 3 años (es el tipo activo de referencia de las cajas de ahorro).

Deuda Pública: tipo de rendimiento interno, en el mercado secundario, de la Deuda Pública de plazo entre 2 y 6 años.

La definición y forma de cálculo de estos índices se recoge en las Circulares del Banco de España 5/1997, de 22 de julio (BOE de 3 de agosto); 7/1999, de 29 de junio (BOE de 9 de julio), y 1/2000, de 28 de enero (BOE de 10 de febrero).

Índices no Oficiales

Son todos aquellos índices distintos de los anteriores, es decir, no publicados por el Banco de España en el BOE como oficiales, sino en otro medio válidamente admitido por ambas partes en el contrato. Tienen que cumplir unos requisitos:

- No pueden depender exclusivamente de la propia entidad financiera, ni ser susceptibles de influencia por ella.
- Los datos que sirvan de base al mismo deben ser agregados por un procedimiento matemático objetivo.
- Su definición y posibles ajustes deben quedar suficientemente claros en el contrato.

Los más comunes son:
- Euribor 6 meses
- Euribor 3 meses

GLOSARIO                                          

• Amortización anticipada
Devolución total o parcial de un crédito antes de la fecha pactada. Habitualmente se encuentra sometida a comisión, que varía según el tipo de interés del préstamo.
• Amortización
Devolución total o parcial de un préstamo, según lo pactado con la entidad financiera. La amortización puede ser mensual, semestral o anual.
• A.P.I.
Agente de la propiedad inmobiliaria.
• Arras
Cantidad de dinero que entrega la parte compradora al vendedor como garantía de que comprará la vivienda en un plazo determinado. Si la operación llega a buen término, las arras son consideradas como pago la cuenta.
• Avalista
Persona que interviene como garante en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda o a sus intereses.
• Cancelación
Extinción de la hipoteca por liquidación de la deuda pendiente.
• Capital
Importe nominal del préstamo hipotecario. Total de la deuda pendiente, sin incluir los intereses.
• Cargas
Limitaciones al dominio de una finca. Constan en documento público y se inscriben en el Registro de Propiedad. Son algunos ejemplos: las hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias, etc. No todas suponen derechos económicos y son cancelables con la extinción del derecho que representan.
• Cédula de habitabilidad
Documento que debe recoger si la finca elegida es la idónea para el uso que se pretende dar a la vivienda. Debe elaborarse antes de la ocupación de una vivienda de nueva construcción. Es imprescindible para la obtención de una hipoteca.
• Certificado registral
Documento expedido por el Registro de la Propiedad en el que se expone la situación de cargas de una finca.
• Cirbe
Central de Información de Riesgos del Banco de España, lugar donde recurren las entidades financieras, bajo autorización del cliente, para consultar los niveles de riesgo y morosidad de los interesados en contratar un préstamo hipotecario.
• Comisión apertura
Importe que se paga al formalizar un préstamo, en contraprestación a los gastos administrativos, informáticos y de gestión que conlleva su apertura. Se paga por una sola vez y suele ser un porcentaje sobre el capital prestado.
• Comisión cancelación anticipada
Pago que se devenga al amortizar anticipadamente una deuda, para préstamos hipotecarios normalmente es un 1%, para créditos personales está en torno al 3%, según se pacte con la entidad financiera.
• Comision de subrogacion
Porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente en caso de que el prestatario cambie de entidad acreedora para mejorar las condiciones en otro banco.
• Comunidad de propietarios
Conjunto de cotitulares de un inmueble dividido en propiedad horizontal.
• Costes del registro de la propiedad
Son los que se derivan de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
• Cuota
Importe a pagar, en el cual se engloba capital más intereses.
• Division en propiedad horizontal
División de un inmueble en varias fincas registrales independientes, a las que se le asigna un coeficiente de copropiedad o participación del total del inmueble. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.
• Diferencial
Documento expedido por un notario en el que figuran las condiciones establecidas entre las partes. Para que tenga validez jurídica ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• Escritura pública
Es el contrato definitivo de compra-venta que se firma ante Notario y atribuye la propiedad al comprador, que resulta propietario de lo comprado.
• Euribor
Indice de referencia oficial. Se define como la media simple de los tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria, entre las 64 entidades financieras con mayor nivel de negocio.
• Finca
Propiedad rústica o urbana, que puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• Fianza
Es el importe que se entrega a cuenta para reservar el derecho de compra de un inmueble.
• Garantía personal
Patrimonio del deudor que comprende todos sus bienes presentes y futuros. Sirve de garantía para el cumplimiento de cualquier obligación. Existe la posibilidad de que responda con sus bienes una tercera persona que no sea el deudor.
• Gastos de gestión
Son los producidos por la tramitación y gestión en Notaria, Registro de la Propiedad y Administración de Hacienda. Son efectuados por profesionales de la entidad que concede la hipoteca.
• Gastos de notaria
Comprenden los honorarios y gastos del notario.
• Gastos de gestoría
Son los gastos que se derivan de los trámites de la escritura, de la liquidación de impuestos y de las gestiones que se llevan a cabo en el Registro de la Propiedad.
• Hipoteca
Derecho real que se constituye en garantía del cumplimiento de unas obligaciones contraidas con un tercero (préstamos, letras). Junto al pago del principal, garantiza el cobro de los intereses ordinarios, moratorios, costas y gastos derivados de la eventual reclamación judicial en caso de incumplimiento en el pago.
• IBI
Tasa municipal que grava la propiedad de una finca. Se cobra anualmente y en función al valor catastral asignado a la finca.
• Impuesto Actos Jurídicos Documentados
Este impuesto grava las escrituras de constitución de los préstamos hipotecarios y de la cancelación de los mismos. Debe pagarse por el hecho de formalizar la escritura pública. Actualmente, el tipo de gravamen aplicable es el 0.5% del valor de la garantía hipotecaria y lo paga el comprador a Hacienda en el momento de la adquisición.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Para viviendas de segunda mano. Grava las transmisiones de patrimonio que implican un intercambio de bienes. El tipo aplicable es el 6%.
• Interes de demora
Interés adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo. Se calcula en función de los días de retraso en el pago, son pactados a priori por la entidad financiera y el cliente.
• Indice de referencia
Lo componen los valores del mercado hipotecario o financiero empleados para revisar los tipos de interés de los préstamos a tipo variable. El Banco de España se encarga de establecer los índices de referencia oficiales.
Existen diversos índices: el CECA, el de la deuda pública, el Mibor, el IRPH de los Bancos, el IRPH de las Cajas y el IRPH del conjunto de entidades financieras.
• Interés fijo
El tipo de interés nominal permanece invariable a lo largo de la vida del préstamo con independencia de las variaciones del mercado hipotecario. Permite asegurar que aunque varíen los tipos de interés, no cambiarán las condiciones de su préstamo, y pagará siempre lo mismo.
• Interés variable
Se fija en relación con un índice de referencia, que evoluciona al alza o a la baja según las oscilaciones del mercado, al que se suma un margen o diferencial, estableciéndose una revisión periódica de actualización del índice. En esta modalidad, el tipo de interés se revisa semestralmente, de modo que la cuota mensual se ajusta a las tendencias del mercado. En este caso, el plazo de su préstamo se mantendrá siempre fijo, variando periódicamente las cuotas mensuales.
• IVA
En el caso de viviendas de primera mano. Grava la venta cuando el que vende es un empresario. Es el 7% del valor de la vivienda.
• Licencia de obra
Se trata de un permiso que conceden los Ayuntamientos para poder iniciar obras o modificaciones en la arquitectura de un inmueble.
• Notaría
El notario da fe pública de la escritura, es decir, certifica la operación y podrá ser elegido libremente por el solicitante de entre los que operen en la plaza.s
• Notario
Profesional con capacidad legal para dar fe pública de los actos en los que interviene.
• Novación
Cambio en el plazo o en el tipo de interés pactado, o ambos.
• Periodicidad
Es la frecuencia con la que pagará las cuotas del préstamo; por lo que le recomendamos que coincida con la periodicidad de sus ingresos.
• Periodo de revisión
Es la frecuencia en la que se modifica el tipo de interés cuando se trata de una hipoteca a tipo variable. Normalmente son semestrales o anuales.
• Plazo de amortización
Es el periodo establecido en el préstamo para su total devolución. Debe tener en cuenta que el plazo más adecuado para usted debe ser aquel que le permita pagar las cuotas cómodamente. Por tanto, la elección del plazo de amortización deberá hacerla siempre en función de su capacidad de reembolso.
• Préstamo hipotecario
Es una operación financiera por la cual se permite acceder a la vivienda que usted desea pudiendo obtener unos importes de financiación superiores, a unos tipos de interés bastante más reducidos que los concedidos en otro tipo de préstamos en los que el inmueble no queda hipotecado como garantía del pago de la operación tal y como ocurre en este tipo de préstamos. Se formaliza en documento público y sus derechos se constituyen con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Prestatario
Persona titular de un préstamo, que asume todas las obligaciones y adquiere todos los derechos del contrato que firma con la entidad financiera prestamista.
• Registro
Son los gastos generados al inscribirse la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Estos gastos serán por cuenta del prestatario. La base imponible es la "responsabilidad hipotecaria" y también se aplica una tarifa porcentual establecida legalmente sobre esta base. A esto se añaden los aranceles registrales devengados por el asiento de presentación y las notas marginales.
• Registro de la propiedad
Oficina pública que tiene por función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro. Estas circunstancias son las relativas a la propiedad: cargas, transmisiones, notas marginales, etc.
• Responsabilidad hipotecaria
Es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca( el capital prestado, los intereses normales y los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.). Sobre esta cantidad es sobre la que se calculan los gastos de formalización y cancelación de una hipoteca.
• Seguro de amortización
No es obligatoria su contratación pero es conveniente contratarlo siempre que se formalice un préstamo hipotecario. Este producto está especialmente diseñado para los titulares de préstamos hipotecarios, y garantiza la amortización del préstamo en caso de muerte o invalidez del titular o los titulares.
• Seguro de incendios para viviendas
Seg?n la legislaci?n actual, es obligatoria la contrataci?n de un Seguro contra Incendios sobre la vivienda objeto del pr?stamo. Por ello, en el momento de obtener su cr?dito hipotecario, se le facilita su Seguro de Incendios a la medida. As? se encontrar? cubierto en los supuestos de: incendio, rayo, explosi?n, desescombro, medidas adoptadas por la autoridad, riesgos extraordinarios y catastr?ficos consorciables, etc.
• TAE (Tasa anual equivalente)
Es el coste efectivo anual del préstamo. Tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial sino también sus posibles revisiones, el plazo de amortización y las comisiones ligadas a la operación. En definitiva, es el tipo de interés real que usted pagará en su préstamo.
• Tasación
Valor certificado del inmueble. La lleva a cabo una empresa independientemente especializada, según obliga la Ley Hipotecaria.
• Tipo de interés
Porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses que deben abonarse.
• Tipo de interés nominal y tipo de interés real
El tipo de interés nominal es la expresión porcentual de la rentabilidad de un instrumento financiero en relación a su precio. Descontando el efecto de la tasa de inflación esperada durante la vida del mismo, se obtiene el tipo de interés real.
• Verificacion registral
Comprobación de la situación de la finca en el Registro de la Propiedad. Se puede hacer a través del examen directo de los libros, de nota simple informativa, de una certificación del Registrador

FUENTE:
Oscar González López,    L.Economía
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-http://www.lahipoteca.com